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标定地价:标定地价与基准地价的区别?

作者: admin 发布时间:2021-05-19 04:04

1.联系   (1)它们都不是地产交易市场的成交地价,但都起着调控市场交易地价的作用。   (2)基准地价标定地价、标定地价之间存在着相互承接的关系   ①基准地价是标定地价评估的基础   2.基准地价和标定地价的主要区别是   (1)基准地价是大面积评估的区域平均地价,标定地价则是具体到宗地或地块的地价,亦称宗地地价;   (2)基准地价以考虑宏观区域因素为主,标定地价则还考虑地价的微观区位因素,其地价更为接近市场交易地价。

标定地价及确定标定地价的方法是什么?

定地价是政府根据管理需要标定地价,评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格,标定地价是宗地价格的一种。

标定地价的确定同一般宗地地价的确定基本方法相同,包括市场比较法标定地价、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修订法等。

标定地价有以下作用:

(1)是政府出让土地使用权时确定出让底价和出让金额以及优惠幅度的依据。

(2)是清产核资中确定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准。

(3)是是否行使土地优先购买权的衡量标准。

(4)是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准。

(5)是划拨土地使用权转让、出租、抵押时,确定补交出让金的标准。

深圳率先在全国建立标定地价体系 要点解读

10月21日,深圳市规划和自然资源局召开新闻通气会上,经市政府批准最新出炉并实施的《深圳市地价测算规则》(以下简称“测算规则”)和《深圳市2018年度标定地价成果》(以下简称“成果”)正式发布,这也意味着深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市。

标定地价:标定地价与基准地价的区别?

据悉,标定地价是近年来全国地价改革的方向。本次标定地价是以标准宗地为单位的土地权利市场价格,包括住宅、商业、办公、工业等四种用途。该《规则》的适用范围为深圳行政区域内,供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费的确定。

标定地价:标定地价与基准地价的区别?

根据《成果》,2018年度深圳市各用途标定地价,从价格水平来看,较好反映了市场水平。全市住宅标定地价的平均楼面地价为25757元/平方米,商业首层为30527元/平方米、办公为19059元/平方米,工业为1132元/平方米。

图片来源:深圳市规划和自然资源局官网

官方解读政策要点

深圳市规划和自然资源局副局长王策飞及相关处室负责人对《规则》市场地价标准、土地集约利用、民生、地价智能化测算、城市更新等进行了全面、系统、权威的解读。

①使用以标定地价为核心“一套市场地价标准”

在地价标准上,建立了以标定地价为核心“一套市场地价标准”,今后将通过定期更新,确保标定地价及时、准确地反应市场价格水平;在地价管理上,将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则,全部整合到《深圳市地价测算规则》中,实现了“一个测算规则”,强化了地价管理的统一性和规范性。

图片来源:深圳市规划和自然资源局官网

②保持土地市场健康平稳

通过对2017年和2018年所有已供应的1100多宗土地地价进行反复测算,我们确定了地价测算调节系数。对照这两年情况,全市总体地价水平变化幅度在5%以内,这既确保了地价管理的科学性,也保持了土地市场的基本稳定。

③实体经济用地方面

对于事关先行示范区建设和城市高质量发展的产业项目要有地可供,努力降低企业用地成本。通过产业发展导向、产业项目类型等地价修正系数和产权条件限制,加大对鼓励类发展产业和重点产业的支持力度,鼓励类发展产业适用市场地价0.5的修正系数,重点产业项目适用市场地价0.6或0.7的修正系数,同时符合上述两类的,可叠加使用地价修正系数。

④关于民生

为积极落实住房制度改革要求,拓宽政策性住房用地供应渠道,对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定,调整后的地价水平比现行水平相应下降,积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房;同时,在扩大公用设施、市政设施、交通设施等有偿使用范围的前提下,进一步降低其地价成本。

⑤土地集约利用方面

一方面,鼓励产业用地节约集约高效利用,对产业用地提高容积率增加自用工业厂房的,不计收地价。另一方面,进一步加大对立体空间开发利用的支持,地下空间可分别适用0.1或0.3的地价修正系数。

⑥实现地价智能化测算

简化了地价测算规则,优化了地价测算平台,实现了地价测算的自动化、智能化和便民化,让地价测算不再神秘。无论市区任何部门任何人,只要对同一项目测算地价,结果都是唯一的。同时,大幅压缩了地价测算时限,个案宗地地价的测算时间节省90%以上,极大提升了土地管理效率。

⑦城市更新方面

考虑到城市更新项目周期比较长,对规则发布前已列入计划的城市更新项目,自规则发布之日起6个月内申请并符合地价测算条件的,地价计收标准仍按照原有规定执行,确保地价水平平稳过渡和顺畅衔接。

值得注意的是,本次标定地价中住宅、办公用途为允许分割转让的平均楼面地价,商业用途为允许分割转让的首层的平均楼面地价,工业用途为不得转让的平均楼面地价,单位为元/平方米,以人民币计价。

深圳建立标定地价体系 将为全国提供“深圳方案”

建立标定地价体系是深圳落实先行示范区建设、深化自然资源管理制度改革的重要举措,也是完善土地管理制度体系、优化土地资源市场配置的具体行动,标定地价的全面应用将为全国其他城市提供鲜活的“深圳方案”;不仅有利于提高行政服务效能,营造更优越的营商环境,将有力保障城市的高质量可持续发展,使深圳在粤港澳大湾区中能够更好发挥核心引擎作用。

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