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土地增值税清算有哪几种方式(土地增值税清算可以几次)

作者: 惠州注册公司 发布时间:2021-11-26 11:22:28

  对于我国的土地增值税来说要进行清算的时候是需要选择合适的方式进行处理的,它的方式一般是有两种计算方法,那么我们该如何进行选择呢?接下来惠州迅扬财税小编为大家整理关于土地增值税清算有哪几种方式问题的解答,我们带着问题一起往下看。

  一、土地增值税清算有哪几种方式

  土地增值税清算一般有两种计算方法,下面分别称为甲计算法和乙计算法。这两种方法纳税人不能任意选用,但不同的计算方法和计算口径,给纳税人带来的税负却不同。

  甲计算法,指在同一个房地产开发项目中,先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等,单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法,分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额,据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持甲计算法观点的纳税人,依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

土地增值税清算有哪几种方式(土地增值税清算可以几次)

  二、两种计算法带来的不同税负结果。

  湖北省随州市某房地产开发有限公司,2006年1月1日~2012年6月30日,土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米,不可售面积6078.34平方米,可售面积118248.16平方米,已销售面积99670.04平方米,其中普通住宅已售31363.73平方米,非普通住宅已售27432.49平方米,其他开发产品(包括门面房、车库等)已售40873.82平方米,未出售面积18578.12平方米。

  经核实,该单位2006年1月1日~2012年6月30日期间,实现销售收入26485.56万元,其中:普通标准住宅4018.75万元,非普通标准住宅3829.78万元,其他开发产品18637.03万元。在该项目土地增值税清算中,按发生合理总成本在已售、未售产品之间分配,已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54万元,其中:取得土地使用权所支付的金额3409.48万元,房地产开发成本14455.96万元,房地产开发费用1786.54万元(按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算),与转让房地产有关的税金1496.47万元,财政部规定的加计20%扣除数3573.09万元,土地增值总额=26485.56-24721.54=1764.02(万元)。

  三、房产开发土地增值税怎么计算

  房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的,一般的预征率在2%-4%,具体每个地方不一样的。先计算可以扣除项目金额,计算收入。收入-扣除项目金额=增值额,增值额/扣除项目金额=增值率。

  财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定,该扣除项目为“根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除”,即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。

  由于房地产开发行业自身的特殊性,在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入,待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定,对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税,待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。

  增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%,如果要是未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。如果增值额超过扣除项目金额100%,但是却没有超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。

  3、土地增值税原则上一定要清算,达到85%以上销售的或者视同销售的必须清算。

  以上便是小编为大家整理关于土地增值税清算有哪几种方式问题的详细解答,对于我国的增值税,如果要进行处理的情况下面一般是需要根据土地增值税款进行缴纳处理。如果您还有其他疑问,欢迎咨询惠州迅扬财税网站专业会计。

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